Faire des travaux avant de vendre : le piège qui peut tout faire basculer
Vous pensiez embellir votre bien juste avant la vente et partir l’esprit léger ? Attention : bricoler soi-même ou entreprendre des travaux de rénovation peut rapidement se transformer en piège juridique. Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle qu’en matière d’immobilier, une fissure peut vite provoquer un tremblement de terre… dans votre portefeuille !
Quand le vendeur devient « constructeur » malgré lui
Récemment, des acheteurs d’une maison individuelle ont découvert, un peu plus d’un an après la transaction, une fissure dans un mur séparant leur propriété de celle du voisin. Mieux (ou pire, question perspective…), une expertise de leur assureur révélera aussi un inquiétant gonflement du mur, pointant clairement un risque d’effondrement. Pour les nouveaux propriétaires, pas question de boucher la fissure avec un peu de plâtre et d’oublier l’affaire : direction la justice !
Mais qui est responsable ? Les anciens propriétaires, à l’origine du mur querellé, avaient construit ce mur eux-mêmes, en 2007. Ils pensaient sans doute que le passage de témoin, ou plutôt de clé, les exonérait de tout souci futur, n’étant liés par « aucun contrat de construction » avec les acheteurs. À la surprise générale, la Cour de cassation a cependant estimé que le particulier qui vend un ouvrage qu’il a construit (ou fait construire) est tenu responsable en cas de malfaçon. Voilà le vendeur autoproclamé « bricoleur du dimanche » promu au rang juridique, parfois inconfortable, de « constructeur » !
La garantie décennale, l’épée de Damoclès des vendeurs-bricoleurs
Le point clé du dossier ? La garantie décennale. Selon l’article 1792 du code civil, toute personne qui réalise un ouvrage (qu’il s’agisse d’une entreprise ou, dans ce cas précis, d’un particulier) engage une responsabilité sur dix ans pour tout dommage compromettant la solidité de la construction ou la rendant impropre à son usage. Techniquement, cette garantie, bien connue des professionnels du bâtiment, est exigible dès lors que l’ouvrage présente de tels défauts dans les dix années suivant sa réalisation.
Dans cette affaire, la fissure et le gonflement du mur, découverts moins de dix ans après la construction de l’ouvrage, enclenchaient le mécanisme de la garantie décennale. Résultat ? Les vendeurs ont vu leur responsabilité engagée, et la Cour de cassation leur a donné tort, contrairement à la cour d’appel qui les avait d’abord exonérés. Même si la transaction n’était pas adossée à un « contrat de construction » à proprement parler, la loi ne fait pas de distinction : vendre un bien après travaux, c’est porter la casquette du constructeur… avec tout ce que cela implique.
Quels travaux sont concernés ? La vigilance s’impose !
On aurait pu croire que seuls les gros œuvres ou les chantiers hautement techniques étaient visés. Ce n’est pas le cas ! La juridiction suprême rappelle que la responsabilité du vendeur-constructeur vaut pour :
- Les travaux de construction (logique…)
- La rénovation
- L’extension
- La surélévation
D’ailleurs, il suffit que les dommages soient constatés dans les dix ans suivant la construction ou la réalisation desdits travaux pour que l’ancienne casquette de vendeur tourne à la lourde toque du responsable. Bref, faire des travaux, c’est bien ; savoir jusqu’où ça engage, c’est mieux.
Leçon à retenir (et conseil pour dormir sur ses deux oreilles)
Avant de sortir votre truelle dans un élan de réaménagement pré-vente, posez-vous la question : suis-je prêt à assumer le titre – parfois encombrant – de constructeur ? Car la Cour de cassation, avec sa décision du 30 janvier 2025 (troisième chambre civile, U 23-16.347), l’a rappelé sans détour : toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire, est tenue à une responsabilité de constructeur vis-à-vis de l’acheteur, en cas de malfaçon.
Donc, à moins de vouloir recevoir un appel de votre notaire ou de l’acheteur quelques années après la vente pour une histoire de mur qui fait la tête, mieux vaut confier les gros travaux à des pros ou s’assurer de leur parfaite réalisation. Et surtout, n’oubliez pas : en matière immobilière, ce qui n’est pas vu le jour de la signature peut ressurgir… voire se fissurer, un an après !
